当前位置：2021年1月，瑞银投资大中华区房地产研究主管John Lam（中文名：林镇鸿），下调了恒大的投资评级，并表示强烈看空。
彼时，他是研究恒大的19名分析师中，唯一给予恒大卖出评级并将目标下调至股价以下的分析师。
恒大还专门发了一篇书面回应，称瑞信的预测“没有事实依据”，“公司运营良好，有信心实现2021年的销售目标”。
而随后几天，恒大的港股股价也一度暴涨15%，在2021年1月19日以接近17港元的价格收盘。
然而3年后的2024年1月29日，恒大的股价只剩0.126港元，跌去了99%，用暴跌都已经不足以形容。
第二，预计2024年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏。
第三，中国眼下的房地产问题会在未来两年内缓解，预计到2025年6月，房地产价格和新开工量将趋于稳定。
3年前，林镇鸿关于恒大的看空报告，只有短短十行字，却提前一年为恒大的爆雷敲响了警钟。
彼时的恒大市值还高达2千多亿港元，许家印的个人财产仍高达1292亿，仍然在福布斯全球富豪榜上排名第53位。
这个实验室由一个300多人的全球团队组成，他们抓取了二十年的房屋开工数据，和1,200 各城市的销售数据。
他发现，截至2019年6月，中国房地产开发商的实际负债率平均为170%，而报道的数字是108%。
这意味着中国开发商未来将陷入现金流危机，因为他们庞大的再融资需求将在两年后也就是2021年达到顶峰。
其中恒大就是风险最高的企业之一，其短期债务现金比率和净负债率位居前五名之列。
后面的剧情也确实如林所料，随着房地产调控的升级，和2022年3月美联储启动加息，大量的房地产企业陷入了债务危机。
林镇鸿强调， “一旦价格稳定下来，我们大家都认为由于三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买、被压抑的需求，将会卷土重来。”
正因为这两年大量的房企违约爆雷创下了历史记录，使得房企的整体拿地和开工量剧烈下滑，这也代表着未来的整体供应将会减少很多。
在房地产衰退期间，房地产销售面积下降了37%，但新房开工量却下降了 58%。
中国的房地产调整还远没结束。这反映出尽管政策支持持续不断的增加，但住房指标仍疲弱。房屋销售下滑正在挤压开发商的财务情况，导致违约风险升高。持续的房地产低迷将在2024年继续阻碍经济。
如果这次是一场房地产泡沫危机的话，那么曾经的日本花了大约 15 年时间才从上世纪90年代的房地产泡沫破灭中走出谷底。
中国的房地产市场在危机期间比日本和香港更健康，理由是城市化率和家庭杠杆率较低，以及严格的外汇管制。
其实全球各国的房地产都自有其运行周期，而中国的房地产下跌周期，可能会比大家想象的都要短。
刚好就在瑞银看多中国房地产之后，4月30日的zz局会议中，高层也明白准确地提出了：
“要结合房地产市场供求关系的变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”
说白了就是以后新增的房子，会重点多修一些豪宅别墅大平层、低容积率环境优美的房子，数量下降但质量提升。
2015年，正是在“去库存”的政策引导下，房地产迎来了一波轰轰烈烈的大涨。
但目前来说，高层的政策力度也远没有2015年时那么大，如果真的想拉房地产一把，其实政策空间还非常大。
棚改货币化的规模有多大？当时提出的计划是三年内改造棚户区1800万套，重建农村住房1060万户。
2015年2月：中国人民银行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金以支持经济增长。
2015年3月：继续降低存款准备金率0.5个百分点，并下调基准利率0.25个百分点。
2015年8月：人民银行实施降息和降准，其中基准利率下降0.25个百分点，存款准备金率下降0.5个百分点。
去年1年期LPR总共就下调了20个基点，而5年期以上LPR的下调幅度只有10个基点。
1年期LPR不变，5年期LPR下调了一次，25个基点，这已经被认为是“大超预期”了。
棚改货币化多半不会原样照搬再来一次，但是只要真的想，“办法总比困难多”。
比如这几天小道消息在传的“让城司收购存量房转成保障房”，乍一听好像不太靠谱，其实这样做一举多得，还真不是没可能。
本来市场上就有很多存量房没卖出去，如果政府再大量修保障房，岂不是进一步增加供给？
这样库存也去了，开发商现金流也续上了，老百姓的二手房也卖掉了，拿着钱还可以去买改善房。
而货币政策方面空间更大，中国目前的存款准备金率是7%，各位明白美国是多少吗？
准确的说美国现在就没有存款准备金率，因为美联储在2020年3月把存款准备金的要求直接给取消了……
但其实美国的加息周期也基本到头了，目前市场的主流预期是美联储今年至少降息一次。
而且美国的通胀很高，我们的通胀很低，所以中国的真实利率（真实利率=名义利率-通货膨胀率）实际上并不低。
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